Accueil » Nouveau propriétaire & charges de copropriété: explications

Nouveau propriétaire & charges de copropriété: explications

Généralement, le nouveau propriétaire est souvent surpris du premier appel de charges. En effet, celui-ci comprend plusieurs lignes qui peuvent sembler incompréhensibles. Je vous explique ci-dessous les différentes interprétations possibles.

Régularisation de charges: Un homme interloqué

Régularisation de charges: Un homme interloqué

En fin d’article, je vous donnerai un conseil pour tenir vos comptes à jour.


1. Fonds de roulement (ou avance de trésorerie) du nouveau propriétaire


Fonds de roulement: Définition et calcul

Chaque copropriétaire détient une part de l’avance de trésorerie de la copropriété, appelée aussi fonds de roulement. La totalité des fonds correspond à l’épargne de précaution pour faire face aux factures courantes ou aux impayés de charges de copropriété.

Pour calculer votre quote-part de fonds de roulement, vous devez connaître l’avance de trésorerie de la copropriété (votée en assemblée générale, figurant sur le dernier procès-verbal d’assemblée générale) ainsi que votre quote-part de charges communes générale (figurant sur votre appels de fonds ou sur le procès-verbal et la feuille de présence d’assemblée générale).

Ensuite, le calcul est simple:

“avance de trésorerie de la copropriété” x “votre quote-part de charges de communes générales” / “tantièmes totaux des charges communes générales” = “avance de trésorerie”

Fonds de roulement: Deux solutions possibles

Lors d’une mutation (vente immobilière, échange ou succession), le vendeur récupère sa quote-part d’avance de trésorerie alors que l’acquéreur la verse.

Cette passation peut être faite chez le notaire ou par le biais du Syndic. Le Syndic détermine la solution retenue en cochant une croix dans la deuxième partie de l’état daté:

  • Solution 1 (chez le notaire) : L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances portées à la première partie (sous 4-1, 4-2 et 4-3) et à la seconde partie (sous A-1, A-2, A-3) soit globalement la somme de ……………………………………..….. Dans ce cas, l’acquéreur deviendra bénéficiaire de ces avances à l’égard du syndicat des copropriétaires et n’aura donc pas reconstitué les avances au 1 de la 3ème partie ci-après.
  • Solution 2 (par le biais du Syndic): L’acquéreur verse entre les mains du syndic le montant desdites avances représentant globalement la somme de ……………………………………………. 57.72
    Le syndic devra alors procéder au remboursement au cédant des sommes portées à son crédit.

Fonds de roulement: Comment cela se passe-t-il?

Si le Syndic opte pour la première solution, alors il ne vous réclamera pas l’avance de trésorerie. En effet, tout se passera chez le notaire au moment de la signature de l’acte authentique.

En revanche, si le Syndic opte pour la deuxième solution, il débitera le montant de l’avance de trésorerie indiqué sur l’état daté à l’emplacement suivant: 2ème partie / A1 – avances constituant la réserve.


2. Appel de fonds

Les différents appels de fonds en copropriété

  • Budget prévisionnel: Il s’agit des 4 appels reçus systématiquement à chaque trimestre de l’année. Ils concernent le fonctionnement courant de la copropriété. Leur montant est déterminé en assemblée générale lors de la résolution votant le budget prévisionnel.
  • Hors budget prévisionnel (travaux par exemple): Ils sont ponctuels. Leur fréquente et leur montant sont votés en assemblée générale. Chaque campagne fait l’appel d’un compte comptable spécifique.
  • Hors budget prévisionnel non voté en assemblée générale: Ces appels très rares permettent de financer des travaux urgents. Ils sont approuvés a posteriori par l’assemblée générale.

En cas de mutation, la règle applicable aux appels de fonds en copropriété

La date d’exigibilité de l’appel détermine qui est redevable de l’appel concerné. Si la date d’exigibilité intervient avant la signature de l’acte authentique, elle est à la charge vendeur. Dans le cas contraire, elle est à la charge du nouveau propriétaire.

 

L’acquéreur parfaitement informé des appels grâce à l’état daté

Les provisions appelées après la date de la mutation  figurent dans la 3ème partie de l’état daté. Elle se nomme “sommes incombant au nouveau copropriétaires pour les lots objets de la future mutation“, dans la deuxième partie intitulée “des provisions non encore exigibles“.

Ces provisions seront appelées à l’acquéreur. En effet, le Syndic appelle toujours les charges au propriétaire en place au moment de l’exigibilité de l’appel.

Dérogation par convention pour le nouveau propriétaire

En revanche, vous pouvez y déroger par convention au moment de la signature de l’acte authentique. La régularisation financière se fera chez le notaire. Si vous étiez concerné(e), vous recevriez donc les provisions par avance, au moment de la vente.


3. Apurement de charges de copropriété (ou régularisation de charges de copropriété)

du nouveau propriétaire


Apurement des charges de copropriété: Définition

L’apurement des charges de copropriété intervient après l’approbation de l’exercice comptable en assemblée générale. Il résulte de la différence entre les provisions sur charges versées par les copropriétaires (appels de fonds charges courantes) et les charges qui ont réellement été payées par le Syndic.

L’apurement des charges de copropriété peut concerner les charges courantes (4 appels de charges correspondant au budget prévisionnel) ou les charges hors budget prévisionnel (travaux, provision pour financer le départ à la retraite d’une gardienne, etc.).


Vous êtes nouveau propriétaire et vous souhaitez mettre le bien immobilier en location?

Alors découvrez ici comment calculer le montant des provisions sur charges: Calculer une régularisation des charges locatives sans calculette


 

Partager cet article

1 commentaire pour “Nouveau propriétaire & charges de copropriété: explications”

  1. Retour de ping : Télécharger rapidement une fiche synthétique de copropriété

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *