Accueil » Retenue sur le dépôt de garantie: ce qui est interdit

Retenue sur le dépôt de garantie: ce qui est interdit

La retenue sur le dépôt de garantie est toujours mal vécue par le locataire.

L’état des lieux de sortie et la remise des clefs ont été faites. Pour conclure la location, le Bailleur rend, totalement ou partiellement, le dépôt de garantie au locataire. En fait, dans des cas extrêmes, il peut décider de ne pas rendre le dépôt de garantie.

Quoi qu’il en soit, la retenue sur le dépôt de garantie doit toujours être justifiée.

La Loi française autorise trois grandes raisons pour lesquelles retenir une partie du dépôt de garantie: l’état de l’appartement, les charges locatives et les loyers impayés.

D’autres raisons, ou l’absence de justification, seraient considérées comme abusives.

L’état de l’appartement

La validité de ce motif dépend de deux conditions. D’une part, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie rend évidente la détérioration. D’autre part, la détérioration relève plus du défaut d’entretien que de la vétusté.

Par exemple, un propriétaire ne pourrait pas justifier un défaut d’entretien si  son locataire était resté 20 ans dans son logement sans qu’aucun travaux ne soit réalisé.

Le nettoyage mal fait retenu sur le dépôt de garantie

Tout logement loué doit être rendu dans l’état écrit sur l’état des lieux d’entrée.

La retenue sur le dépôt de garantie est justifiée si la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir:

  • Un défaut de propreté
  • Des meubles non débarrassés (objets, électroménager, mobilier, etc.)

Pour faire face aux frais de nettoyage ou de débarrassage une retenue sur le dépôt de garantie peut intervenir. Dans ce cas, elle devra être justifiée par un devis. La facture n’est pas nécessaire.

Les petits travaux retenus sur le dépôt de garantie pour défaut d’entretien ou dégradation, en fonction de la vétusté

La retenue sur le dépôt de garantie est justifiée si la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir:

  • Du mobilier cassé (seulement pour la location meublée)
  • De l’électroménager cassé (seulement pour la location meublée ou la location vide mentionnant sur le bail une cuisine équipée)
  • Des dégradations immobilière (peintures, sols, chauffages, etc.)
  • Un défaut d’entretien: joints noircis, saletés, traces de gras

Comme pour le nettoyage, le Bailleur devra justifier la retenue sur le dépôt de garantie par un devis.

Toutefois, il ne faut pas déduire la totalité du devis de remise en état. En effet, le Bailleur doit impérativement prendre en compte la vétusté.

Le nombre d’années de l’élément détérioré détermine son taux de vétusté. Pour établir la vétusté, vous vous baserez sur deux éléments. Premièrement, l’état des lieux d’entrée fait foi concernant l’âge des éléments détériorés. Deuxièmement, vous y ajouterez la durée du bail.

Il n’existe pas de grille de vétusté officielle. Généralement, on prend en compte:

  • Pour les biens immobiliers (peinture, sols, éléments non détachables de l’immeuble): on compte 100% du prix jusqu’à 5 ans, puis 15% par année supplémentaire. Passées 12 années, on ne retient plus rien.
  • Le remplacement de meubles entraîne une retenue de 100% pendant 5 ans. Par la suite ils n’ont plus de valeur financière.
  • De même que les meubles, la vétusté de l’électroménager varie entre 8 à 10 ans.

L’entretien annuel de la chaudière et de la pompe à chaleur

Le locataire est tenu de fournir au propriétaire une attestation d’entretien annuelle.

S’il ne le fait pas, les frais d’entretien pourront être déduits du dépôt de garantie.

Les charges locatives

La régularisation des charges locatives sur les exercices comptables passés retenue sur le dépôt de garantie

Vous pouvez consulter ici mon article « Apurement des charges locatives: changement de locataire ».

J’y explique l’incidence de la sortie d’un locataire sur la régularisation des charges locatives:

  • Sur combien d’année remonter pour la régularisation des charges locatives? Quels sont les délais de prescription?
  • Quelles charges locatives déduire du dépôt de garantie?
  • Quelle retenue sur le dépôt de garantie faire pour les exercices non apurés par la copropriété? Le taux de 20% ne sont pas toujours systématiques et doivent être justifiés
  • Quels justificatifs transmettre au locataire?

Afin d’anticiper toute contestation sur la retenue du dépôt de garantie, je vous invite à vérifier vos obligations listées dans mon mon article « Contester une régularisation des charges locatives: la méthode ».

  • La contestation des charges locatives en cas de facture d’eau abusive
  • Quel est le délai pour contester des charges locatives?
  • Régularisation de charges locatives abusives et procédure amiable puis judiciaire

Une provision retenue sur le dépôt de garantie en prévision des futures régularisations de charges locatives

Uniquement dans les copropriétés, vous pouvez retenir 20% du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges de copropriété du Syndic.

Dans ce cas, il vous faudra apurer vos charges locatives dans un délai d’un mois suivant la régularisation des charge de copropriété.

Ces termes vous semblent un peu confus et vous aimeriez clarifier votre situation comptable? Alors N’hésitez pas à consulter ici la méthode pour régulariser des charges locatives en complétant pas à pas mon tableau magique:

  • Quelles règles appliquer pour les délais de prescription ou pour déterminer quelles frais sont à la charge du locataire
  • Où trouver les justificatifs et quels chiffres retenir (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, compteurs individuels, factures de fluides ou d’entretien)
  • Magique! La régularisation des charges locatives se calcule automatiquement au fur et à mesure de votre saisie dans le tableau magique
  • Des modèles de courrier pour transmettre la régularisation de charges à votre locataire

Les loyers impayés retenus sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie vient en déduction des loyers impayés.

D’ailleurs, certains locataires ont bien compris cette technique. En effet, ils « forcent la main » de leur propriétaire en ne payant pas leur dernier mois de loyer. Ainsi, le Bailleur ne pourra rien retenir sur le dépôt de garantie.

Partager cet article

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *